Vastgoed dat u privé aanhoudt valt in box 3 en wordt dit jaar belast op basis van een forfaitair rendement van 6,04% over de WOZ-waarde, tegen een tarief van 36%. Vastgoed in een BV valt onder de vennootschapsbelasting en levert bij uitkering een andere uitkomst. Welke route gunstiger is, hangt af van uw rendement, uw vermogenspositie en — misschien wel het meest — van wat er per 2027 verandert.
De huidige situatie in box 3
Wie vastgoed privé aanhoudt, betaalt nu belasting over het forfaitaire rendement. Voor onroerend goed geldt in 2026 een forfait van 6,04%, ongeacht het werkelijke rendement. Over dat forfait betaalt u 36% belasting.
Een pand met een WOZ-waarde van €600.000 levert dan de volgende heffing op: €600.000 × 6,04% × 36% = circa €13.046 per jaar. Of het pand nu €40.000 of €25.000 huurinkomsten genereert, de Belastingdienst rekent met het forfait.
Dat systeem verdwijnt per 2027. Vanaf dat moment wordt werkelijk rendement belast — inclusief ongerealiseerde waardestijging. Een pand dat €25.000 aan huur opbrengt maar ook €40.000 in waarde stijgt, genereert dan een belastbaar rendement van €65.000. De belasting over dat bedrag (36%) bedraagt €23.400 — bijna het dubbele van de huidige heffing. En dat terwijl u geen euro liquide heeft ontvangen voor de waardestijging.
Vastgoed in een BV: hoe werkt dat?
Een BV betaalt vennootschapsbelasting over haar winst. Huurinkomsten minus kosten en afschrijvingen vormen de belastbare winst. Over de eerste €200.000 betaalt de BV 19% Vpb. Als u die winst vervolgens als dividend uitkeert, betaalt u als aandeelhouder box 2-belasting: 24,5% over de eerste €67.804 per persoon per jaar, 31% over het meerdere.
De gecombineerde belastingdruk op huurinkomsten bij uitkering in de lage schijf bedraagt dan: 19% Vpb + (81% × 24,5% box 2) = afgerond 38,8%.
Dat is in de meeste gevallen hoger dan de huidige box 3-druk. Maar de vergelijking kantelt zodra u twee elementen meeneemt: ongerealiseerde waardestijging en timing van uitkering.
In een BV wordt waardestijging van het vastgoed pas belast op het moment van verkoop. In box 3 — na 2027 — wordt die stijging elk jaar belast, ook als u nooit verkoopt. Dat jaarlijkse verschil is structureel. Een pand dat 4% per jaar in waarde stijgt en 4% huurrendement genereert, heeft per 2027 in box 3 een gecombineerd belastbaar rendement van 8% per jaar. In een BV is alleen de daadwerkelijke huurwinst jaarlijks belast.
De rekensom bij een renderend vastgoedobject
Neem een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €500.000, een jaarlijkse netto huuropbrengst van €20.000 en een gemiddelde waardestijging van 3% per jaar.
In box 3 vanaf 2027: Belastbaar rendement: €20.000 huur + €15.000 waardestijging = €35.000. Belasting: €35.000 × 36% = €12.600 per jaar.
In een BV: Netto belastbare winst stel €15.000 (na afschrijving). Vpb: 19% = €2.850. Als u het geld in de BV laat, betaalt u pas box 2 bij uitkering. Bij directe uitkering is de totale druk ca. 38,8% over €15.000 = €5.820. De waardestijging van €15.000 blijft in de BV ongemoeid zolang u niet verkoopt.
Cumulatief — over tien jaar, met rente op rente — is het liquiditeitsvoordeel van belastinguitstel op waardestijging aanzienlijk. Het vermogen dat in de BV blijft, werkt verder zonder dat er elk jaar een heffing van wordt afgetrokken.
Wanneer is de BV-route de betere keuze?
Een BV voor vastgoed is niet voor iedereen de juiste keuze. De ombouw van privé naar BV is een belastbaar feit: u verkoopt het pand formeel aan uw eigen BV, en over de overwaarde is direct belasting verschuldigd. Dat maakt een overstap bij forse latente winsten kostbaar.
De BV-route is het sterkst in drie situaties. Ten eerste als u vastgoed nog wilt aankopen: nieuw vastgoed gaat rechtstreeks in de BV, zonder directe fiscale pijn. Ten tweede als uw bestaand pand weinig overwaarde heeft ten opzichte van de aankoopprijs, zodat de overstap per saldo weinig kost. Ten derde — en dat is voor veel vermogende families de meest relevante situatie — als u vastgoed wilt overdragen aan uw kinderen.
Certificering van BV-aandelen maakt het mogelijk om jaarlijks economisch eigendom over te dragen zonder het pand te verkopen en zonder verlies van zeggenschap. U benut de jaarlijkse schenkvrijstelling (€6.908 per kind per jaar), de eenmalig verhoogde vrijstelling (€33.129 per kind) en over de jaren heen verschuift het vermogen naar de volgende generatie — buiten uw toekomstige nalatenschap, en dus buiten de erfbelasting.
In dat geval combineert de BV-structuur drie doelen tegelijk: lagere jaarlijkse belasting op vastgoed na 2027, spreiding van vermogen naar de volgende generatie via jaarlijkse certificaatschenkingen, en handhaving van volledige zeggenschap zolang u dat wilt.
Wat de overgang naar werkelijk rendement concreet betekent
De wetgeving voor werkelijk rendement in box 3 is aangenomen en gaat per 2027 in. Wie nu overweegt nieuw vastgoed aan te kopen, heeft nog anderhalf jaar om de structuur te kiezen. Wie bestaand vastgoed aanhoudt, doet er goed aan de latente belastingclaim en de jaarlijkse druk na 2027 concreet te laten berekenen — niet om in paniek te herstructureren, maar om een weloverwogen keuze te maken.
De oprichter van MyFamilyOffice bezocht zeven landen op zoek naar een fiscale oplossing voor precies dit soort vraagstukken — en vond hem uiteindelijk hier, in Nederland. Een volledig legale structuur, geverifieerd door een fiscalist, bevestigd door een notaris. Dezelfde constructie die vermogende families al decennia gebruiken om familievastgoed intact te houden.
Hoe MyFamilyOffice u ondersteunt
Uw persoonlijke Family Office assistent berekent voor uw specifieke pand of portefeuille wat de fiscale impact is van box 3 na 2027, en wat een BV-structuur — bestaand of nieuw — u concreet scheelt. U ziet de vergelijking in cijfers: jaarlijkse heffing privé versus in een BV, de kosten van een eventuele overstap, en de cumulatieve meerwaarde op tien jaar. De structuur wordt getoetst door een fiscalist en bevestigd door een notaris — geen advies op basis van aannames, maar op basis van uw eigen situatie.
Zet de eerste stap vóór de regels veranderen — begin vandaag met de gratis analyse op myfo.nl.