Vastgoed is voor veel vermogende Nederlanders een vertrouwde belegging. Tastbaar, schaalbaar, en historisch gezien een betrouwbare bescherming tegen inflatie. Maar de fiscale behandeling van vastgoed in Box 3 staat op het punt fundamenteel te veranderen. Wie nu wacht, kan straks voor onaangename verrassingen komen te staan.
Hoe wordt vastgoed nu belast in Box 3?
Onder het huidige overgangsrecht (de zogenaamde "spaarvariant") wordt vastgoed in Box 3 belast op basis van een forfaitair rendement. In 2026 geldt voor overig vermogen — waartoe vastgoed wordt gerekend — een fictief rendement van circa 6,04%. Over dat fictieve rendement betaalt u 36% belasting, wat neerkomt op een effectieve druk van ruim 2% van de WOZ-waarde per jaar.
Dat klinkt beheerbaar. Maar het nieuwe stelsel — belasting op werkelijk rendement — verandert dit beeld ingrijpend.
Het nieuwe stelsel: werkelijk rendement
Naar verwachting treedt het nieuwe Box 3-stelsel in 2027 of 2028 in werking. In dat stelsel worden vastgoedbeleggers belast over:
- Huurinkomsten — de daadwerkelijk ontvangen huur, na aftrek van onderhoudskosten
- Waardeontwikkeling — voor financiële beleggingen geldt naar verwachting vermogensaanwasbelasting (jaarlijkse ongerealiseerde waardestijging). Voor vastgoed wordt waarschijnlijk vermogenswinstbelasting gehanteerd — u betaalt dan pas belasting bij daadwerkelijke verkoop
De definitieve wetgeving is nog niet vastgesteld. Of vastgoed onder vermogensaanwas of vermogenswinst valt, maakt een groot verschil: bij vermogensaanwas betaalt u jaarlijks over ongerealiseerde WOZ-stijging (wat de cashflow raakt), bij vermogenswinst pas bij verkoop. De laatste kabinetsplannen neigen naar vermogenswinst voor vastgoed, maar zekerheid is er nog niet.
Welke types vastgoed vallen in Box 3?
- Tweede woning (vakantiewoning, recreatiepand)
- Verhuurde woningen
- Commercieel vastgoed in privébezit
- Grond in privébezit
Niet in Box 3: de eigen woning (Box 1) en vastgoed dat via een BV of NV wordt gehouden (Box 2).
Privé vs BV: de kernafweging
De vraag "houd ik mijn vastgoed privé of via een BV?" wordt onder het nieuwe stelsel urgenter.
Privé (Box 3): - Directe belasting op huurinkomsten; waardestijging waarschijnlijk pas bij verkoop (vermogenswinst) - Eenvoudige structuur, lage administratieve lasten - Definitieve regeling nog onzeker — houd rekening met beide scenario's
Via een BV (Box 2): - Alleen belasting bij uitkering van winst (dividend) - Waardestijging in de BV wordt pas belast bij verkoop of dividenduitkering - Extra laag: vennootschapsbelasting over huurinkomsten (19–25,8%) - Maar: herinvesteren in de BV is fiscaal aantrekkelijk — geen jaarlijkse privébelasting
Voor panden met een hoog rendement of sterke verwachte waardestijging kan een BV-structuur voordelig zijn op de lange termijn. Voor kleinere verhuurpanden is de extra administratie vaak niet de moeite waard.
Wat kunt u nu al doen?
1. Breng uw vastgoed in kaart Welke panden zijn in privébezit? Wat is de WOZ-waarde, de huurinkomsten, de verwachte waardestijging? Dit bepaalt de toekomstige fiscale druk.
2. Overweeg tijdig herstructurering Vastgoed van privé naar een BV inbrengen heeft fiscale gevolgen (overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting). Dat moet zorgvuldig worden gepland — idealiter vóór het nieuwe stelsel ingaat, zodat u de overgangsregeling maximaal benut.
3. Optimaliseer de afschrijving en kostenstructuur Onderhoudskosten, financieringsrente en afschrijvingen zijn aftrekbaar van de huurinkomsten. Wie zijn administratie niet op orde heeft, betaalt straks te veel.
4. Denk na over verkoop of overdracht Als een pand weinig rendement oplevert maar veel waarde heeft, kan het verstandig zijn om tijdig te handelen — ongeacht welk model de wetgever kiest.
Hoe MyFamilyOffice u ondersteunt
Via MyFamilyOffice wordt uw vermogensstructuur ingericht zodat u optimaal voorbereid bent op het nieuwe Box 3-stelsel. Onze rekentools laten u zien wat de impact is op uw situatie. De uitvoering — herstructurering, verkoop of overdracht — bespreekt u met uw eigen fiscalist en notaris.