Vanaf 1 januari 2027 belast box 3 het werkelijke rendement van uw vastgoed in privé — inclusief de jaarlijkse waardestijging, ook als u die nog niet heeft gerealiseerd; voor een tweede woning of beleggingspand van €600.000 dat met 3% in waarde stijgt, betekent dat een aanslag van circa €6.500 per jaar bovenop de heffing over huurinkomsten. De huidige forfaitaire methodiek — 6,04% fictief rendement, 36% belasting — verdwijnt.
Voor families met privé-vastgoed is dit de grootste fiscale verschuiving sinds de invoering van box 3 in 2001. Tot nu toe was een tweede woning of huurpand relatief voorspelbaar belast: een vast percentage over de WOZ-waarde, los van wat de woning daadwerkelijk opbracht of waard werd. Vanaf 2027 wordt dat anders. De Belastingdienst kijkt naar wat het pand werkelijk doet — huurinkomsten plus waardestijging — en heft 36% over dat totaal.
De timing is geen toeval. Wie nu nog beweegt, doet dat onder een stelsel dat al jaren wankelt maar waarvan de uitkomst voorspelbaar is. Wie wacht tot 2027, ontdekt zijn aanslag pas in 2028 — en dan is structureren achteraf duurder en juridisch complexer.
Wat verandert er concreet voor uw vastgoed
Drie elementen schuiven onder het nieuwe stelsel. Ten eerste de waardestijging. Een woning die op 1 januari 2027 €500.000 waard is en op 31 december €530.000, levert €30.000 belastbaar rendement op — ook als u geen euro heeft verkocht. Tegen 36% is dat €10.800 belasting, alleen al uit de waardestijging.
Ten tweede de huurinkomsten. Onder de huidige forfaitaire systematiek waren de werkelijke huurinkomsten irrelevant; alleen de WOZ-waarde telde. Vanaf 2027 worden de netto-huurinkomsten (huur minus zakelijke kosten zoals onderhoud, VvE-bijdrage en hypotheekrente) als rendement belast. Voor een pand dat 5% netto rendeert, komt daar opnieuw belasting bij.
Ten derde de aftrekbaarheid. Onderhoudskosten, taxatiekosten en bepaalde financieringslasten worden onder het nieuwe stelsel aftrekbaar van het rendement. Dat is gunstig voor wie actief beheert en investeert in zijn vastgoedportefeuille — en ongunstig voor wie alleen wacht op waardestijging zonder te investeren.
Het heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon blijft bestaan, maar voor vastgoed met een waarde boven dat bedrag biedt het slechts marginale verlichting.
De rekensom voor een tweede woning
Een gangbaar voorbeeld. U bezit een tweede woning in Noord-Holland, waarde €600.000, geen hypotheek. U verhuurt hem niet structureel. Onder het huidige stelsel betaalt u in 2026 ongeveer 2,17% effectieve heffing — circa €13.000 per jaar.
Vanaf 2027 verandert de berekening. Zonder huurinkomsten en bij een gemiddelde waardestijging van 3% per jaar is uw belastbaar rendement €18.000. Daarover betaalt u 36% — €6.480. Op het eerste gezicht een verlaging.
Maar in een jaar met sterke prijsstijging — bijvoorbeeld 8%, zoals tussen 2020 en 2022 — is uw belastbaar rendement €48.000 en uw heffing €17.280. Dat is aanzienlijk hoger dan onder het huidige stelsel, terwijl u géén euro heeft verkocht. De aanslag betaalt u uit ander vermogen.
Voor een verhuurd pand komt er huurresultaat bij. Een €600.000 pand met €30.000 netto-huur per jaar levert in een normaal-rendementsjaar €30.000 (huur) + €18.000 (waardestijging) = €48.000 belastbaar rendement op. Heffing: €17.280.
Drie routes om u voor te bereiden
De juiste keuze hangt af van uw doel met het vastgoed: rendement, vermogensoverdracht, of woongenot.
Route 1 — overdragen aan een BV. Vastgoed inbrengen in een BV haalt het pand uit box 3 en plaatst het onder Vpb. De waardestijging wordt pas belast bij verkoop (geen jaarlijkse heffing over ongerealiseerd rendement), de huurinkomsten vallen onder 19% Vpb tot €200.000 winst. De keerzijde: overdrachtsbelasting (10,4% voor niet-eigen-woning), notariskosten, en — bij financiering — bankvoorwaarden voor zakelijk vastgoed. Vergt een individuele rekensom: rendement op lange termijn moet de eenmalige overdrachtskosten compenseren.
Route 2 — schenken aan kinderen via blote eigendom. Door de blote eigendom van een pand aan uw kinderen te schenken en het vruchtgebruik te behouden, draagt u de toekomstige waardestijging fiscaal over, maar behoudt u het gebruik en de huurinkomsten gedurende uw leven. De schenking wordt gewaardeerd op een fractie van de volle waarde (afhankelijk van uw leeftijd). Voor families die het pand toch aan kinderen willen nalaten, drukt deze route zowel de toekomstige erfbelasting als de jaarlijkse box 3-heffing — de waardestijging valt namelijk bij de kinderen, niet bij u.
Route 3 — niets veranderen, maar liquiditeit voorbereiden. Niet elke familie hoeft te herstructureren. Wie zijn tweede woning houdt voor woongenot en geen verkoopplan heeft, kan kiezen om de hogere aanslag te accepteren — mits er voldoende liquide vermogen elders is om in volatiele jaren de heffing te betalen. Onverkochte waardestijging financiert namelijk geen aanslag.
De urgentie-laag — waarom het tijdsvenster nu open staat
Twee deadlines vallen in 2026 samen. De wet treedt in werking op 1 januari 2027; de eerste aanslag valt in 2028 over rendementen die in 2027 worden opgebouwd. Dat betekent dat structureringsbeslissingen die u in 2026 neemt — overdracht aan BV, schenking via blote eigendom, verkoop — onder het oude regime worden afgerekend.
Daarnaast staat de overdrachtsbelasting voor niet-eigen-woningen op 10,4% in 2026. Of dat tarief stijgt of daalt richting 2027 is politiek onzeker, maar elke verhoging maakt het verschuiven van vastgoed naar een BV duurder. Het Belastingplan 2027 wordt in september 2026 verwacht; tot die tijd is het huidige tarief leidend.
Voor families met meerdere panden of een groeiende portefeuille is dit het moment om een fiscale audit te maken — niet om alles morgen anders te doen, maar om te weten welk pand onder welk regime het hardst geraakt wordt.
Hoe MyFamilyOffice u ondersteunt
Uw Family Office assistent brengt in kaart welk vastgoed u privé bezit, wat de WOZ-waarde en de geschatte marktwaarde is, en wat het verwachte effect is van het werkelijk-rendementsstelsel per pand. Vervolgens worden de drie routes — overdracht aan BV, schenking blote eigendom, of ongewijzigd doorlopen — doorgerekend met uw eigen cijfers: aankoopwaarde, financiering, huur, en geplande overdrachtsmomenten aan kinderen. De assistent werkt samen met uw notaris en fiscalist; MyFamilyOffice neemt de regie, zij voeren uit waar nodig.
Zet de eerste stap vóór de regels veranderen — begin vandaag met de gratis analyse op myfo.nl.